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（好意思编：肖利亚）

经济不雅察报 记者 陈月芹 新一轮城中村修订，正在逐渐拉开序幕。

7月21日，国务院常务会议通过了《对于在超大特大城市积极稳步鼓励城中村修订的教导想法》，明确了超大特大城市分三类鼓励实施：合适条款的实施破除新建、开展常常性整治普及，以及介于两者之间的实施拆整集结。

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这与两年来谈“拆”色变、以微更新和微修订为主的城中村修订风向赫然不同。

凭据住房和城乡成就部《2022年城市成就统计年鉴》，“超大城市”和“特大城市”包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成齐、天津、东莞、武汉、杭州、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、苏州等19个城市。按“七普”数据，哈尔滨、佛山、昆明、大连则亦在列。

经济不雅察报了解，面前多地正谈判制定配套政策、摸清城中村底数、编制修订技俩决策等。8月，住建部城中村修订信息系统参加运行，到了10月中旬，已有162个城中村修订技俩入库。

一位住建系统东谈主士表现，“入库”意味着旧改技俩将被重心鼓励，每一节点齐及时更新，愈加公开透明。“入库”技俩由各地政府自行上报，首批主要聘请的是产权较明晰、较容易鼓励的旧改技俩，后续还将赓续更新名单。

10月底刚限度的中央金融责任会议，故意提到要促进金融与房地产良性轮回，加大保险性住房等“三大工程”的成就。这三大工程包括城中村修订、打算成就保险性住房、平急两用基础顺序。

一位认真城中村修订的父母官员觉得，新一轮城中村修订之是以被委托厚望，一是近几年新冠疫情线路出城中村居住条款和社会治理的短板；二是经过多轮“救市”政策加码，房地产市集复苏能源不及，而城中村修订不错平直调养供求关系，创造需求，激活市集；三是接轨新一轮“房改”，配建一定比例保险房等。

行业内多用“新一轮”定位年内启动的城中村修订，以永诀于2015年前后的棚改和2021年后的“微修订”。其“新意”表当今：一、由政府统筹+国企主导；二、净地出让；三、不再货币化安置，而以房票和什物安置为主；四、更多决策权交给城市政府，修订资金主要靠地点行家体系自筹，市域内均衡……

多个头部券商测算，本轮超大特大城市“城中村”待修订面积或超13亿平时米，每年拉动近万亿级投资，展望修订的全周期投资额在10万亿元以上。

三个多月来，各地城中村修订阐述若何？对于账若何算、钱若何用、地若何征、东谈主和产业若何安置等艰难，需要各地政府和参与主体逐渐摸索出一条新路。

国企唱主角

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经济不雅察报采访了解，本轮城中村修订的其中一项原则是须由政府统筹+国企参与，部分城市还要求参与企业必须为100%国资布景。

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10月下旬，北京市和各区齐分开举行城市更新主题的会议，邀请中海、华润、招商、首开等央国企参加，但愿各开辟商联贯一些城中村修订片区统筹的责任。一位参会东谈主员表现，区政府给每家开辟商齐规定了片区，但不是强制分摊。

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由于近两年连接爆雷和行业下行影响，多半民营房企从主不雅和客不雅上齐不具备参与城中村修订的条款，此前曾深耕华南城市更新的喜兆业、期间中国、奥园、龙光等房企逐渐顶风飘舞。

一家已脱险的头部民营房企旧改认真东谈主忙于公司的钞票措置和保交楼，看到城中村修订政策风向有所编削，他也捏紧广撒网，竭力为停滞不前的旧改技俩寻找新的接盘方。

一般而言，城中村修订的经过按序为：详情修订范围（物理范围与建筑物、产权东谈主/村民）、阐明实檀越体、制定修订决策、赔偿与拆迁、地皮整理、地皮出让、二级开辟等。

与此前多由企业（尤其是民营企业）主导具体鼓励不同，新一轮城中村修订由城市政府主导，参与前期征收赔偿尺度和圭表的阐明、修订决策的酿成、打算方针的统筹、地皮收储等。

前述认真城中村修订的父母官员默示，近10年来，深圳等城市在城中村修订上主要以市集化为主，由开辟商深度参与旧村征地拆迁等一二级开辟，在拆迁赔偿尺度、圭表上较为生动，如今转为沿路由政府统筹作念地，各地还需时间摸索修订旅途、详情修订主体。

华南地区一个副省级城市为了鼓励城中村修订，本年8月以来，已屡次召集全市悉数具备一级开辟能力的市属国企洽谈，但愿逐一落实修订技俩，让企业依据不同技俩先试先行，趟出一条路来。

但多家国企委婉地默示，依据现行拆改尺度，技俩很难算得过账。一家上市房企认真东谈主直言，国资委对企业计议效益有严格的观察要求，“作念不了（旧改）”。

一家头部地产央企的投资部门亦积极对接各地政府，但平直主见不是为了参与新一轮城中村修订，而是争取将手上鼓励多年仍遇阻的旧改技俩上报“入库”。

该央企在一线城市某旧改技俩参加修订了近10年，但因少数拆迁户要价过高，迟迟无法鼓励。“集团要求咱们必须措置完存量的旧改技俩，才有可能去接新的技俩”。

净地出让

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7月28日，国务院副总理何立峰在超大特大城市积极稳步鼓励城中村修订责任部署电视电话会议上明确强调，城中村修订必须实行净地出让。这亦然本轮城中村修订的另一“铁律”。

据了解，早在本年年头，一位国务院率领在广州海珠区康鹭片区等地调研城中村修订阐述时便要求，旧改要将一二级开辟作念明确切分，实行净地出让。

所谓净地出让，即是在政府规定范围内，由不同级别的作念田主体认真统筹，对城中村修订的地块开展前期开辟整理，将败落散布的地皮资源再行整合，再入库以供出让。

这有别于昔时10年城中村修订中的一二级联动款式——昔时，开辟商不错提前在一级智力锁定地皮资源，在地皮收储、转性、分片区二级出让和销售等智力掌捏主导权，也不错变相地提前锁定土储，共享片区房价和地皮增值的利好。

广州是本轮城中村修订中较早发文静确缓助“净地出让”的城市，在重心片区开展“统筹作念地”试点。面前，广州已明确7家市级作念田主体，博彩平台各有单干，具体包括：广州火车站片区（广州城投集团、广州市建筑集团）；城市新中轴海珠片区（越秀集团）；罗冲围片区（珠江实业集团、机场成就投资集团）；环五山翻新策源区（越秀集团、机场成就投资集团）。

近一个月来，一家头部券商谈判员偏激团队调研了北京、上海、广州、深圳、武汉、宁波、合肥、南京等地的城中村修订鼓励情况，发现了本体鼓励中的阻力，“一二级开辟要分开，这事赫然影响到企业的算账逻辑，好多城市尤其是广深等南边城市很难具备净地出让的条款，历史上（这些城市的旧改）从来不是净地出让的”。

前述已脱险的头部民营房企旧改认真东谈主讲授，蓝本一二级联动，零星于企业参与一级整理就平直拿到二级开辟权了，利润空间更高，这亦然合理的，因为自己技俩周期长、风险大，独一利润空间更高少许，风险和收益才能相匹配。

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净地出让意味着地点国企作念一级开辟，拿到二级市集去出让，两部分分开算账。一家上海国企旧改东谈主士表现，可能还存在一级开辟企业定向获取二级开辟权后，需要补地价，这部分逾额利润可能向政府滚动。“把一二级开辟切开，地点政府和国企不错得回一级开辟的部分利润，同期更有用掌捏技俩修订的程度和节拍。”前述头部券商谈判员觉得。

钱从哪来？

一直以来，钱是旧改鼓励难的主要要津之一。

凭据住建部要求，城中村修订要缓助多渠谈筹措修订资金，既不错由城市政府筹措资金，也不错引入社会资金，银行业金融机构将赐与政策性和生意性贷款支撑。同期，城市政府要统筹市域内修订资金安排和均衡。

修订资金的主要开首有财政拨款、地点专项债、金融机构融资、修订主体自筹、社会本钱等。据经济不雅察报了解，面前城中村修订来自中央和社会资金开首有限，主要靠地点行家体系自筹。

8月，央行会议明确建议要加大对城中村修订的金融支撑，合适条款的城中村修订技俩有望于2024年纳入地点政府专项债支撑范围。10月30日至31日在京举行的中央金融责任会议，也明确建议要“促进金融与房地产良性轮回”，“加速保险性住房等‘三大工程’成就”。

中金公司10月26日的研报娇傲，面前城中村修订实操中，一般是企业先行承担一定的前期开支，启动技俩，后续再争取到来自政府的支付款项，但具体时间节拍和政府资金开首，比如来自存量财政资金、新的债务融资或地皮出让所得，尚未有妥洽的办法。

面前各地正在积极申诉城中村修订作念地资金专项债券。10月中旬，广州财政局、发改委、规自局、住建局等多部门，召集了越秀集团、广州城投等市属国企，以及交通银行、招商银行等金融机构，打算2024年城中村修订政府专项债券等责任。

据经济不雅察报了解，这笔城中村修订专项债必须“专款专用、禁闭照看”。10月底，部分参会的作念田主体已向相关部门上报了超20亿元城中村修订政府专项债券额度，利率约3%，但面前尚待获批。

后续，住建局、发改委等部门还将教导作念田主体作念好相关旧改技俩的拆分、申诉立项等责任。

10月开动，多地开动储备打算2024年专项债技俩。按照监管要求，2024年专项债投向保持十大领域不变，但在保险性安堵工程领域，新增了城中村修订、保险性住房两个投向。

3%的专项债利率是什么水平？一家央企投资认真东谈主默示，除了中海、中国建筑等建筑企业的融资利率比拟低，上半年部分技俩开辟贷利率以至只消2.5%傍边，但大部分央企、国企的详细融资成本仍微高于3%。

一家长三角市属国企东谈主士说：“城中村修订专项借钱不错借，但借了以后，若是技俩收益是负的，那为什么要借？”

足球明星王五一场中表现令人失望，多次失误导致输掉。尽管如此，王五依然受到支持鼓励。据悉，已经决定下一场中全力以赴，希望能够赢得胜利。

新一轮城中村修订加多了一些要求，比如净地出让、国企主导等，同期要求必须与保险房成就相集结，各地城中村修订地皮除安置房外的住宅用地偏激建筑范围，原则上应当按一定比例成就保险性住房、东谈主才公寓和中小户型租借房。

前述长三角市属国企东谈主士坦言，面前尚未看到具体政策支撑利好落地，“征地拆迁的责任经过莫得精简，合规性要求更高了。国企每一项开销有严格的尺度，咱们作念不到像民企此前作念旧改时的‘生动’操作，比如明面上按政府端正的赔偿尺度，擅自又实践另一套尺度，只消悉数这个词技俩一二级开辟作念完故意润就行”。

“当今基本要求地点政府在我方体系内去调度资源，比如各层级国企，主要依靠地点政府自己的财政能力去落地。市里下任务到各区，区又找到各层级国企，让企业思办法。”该长三角市属国企东谈主士说，上市国企有事迹观察要求，这一轮城中村修订，非上市的功能性国企，即承担政府策略任务、城市基础成就的国企会承担更多。

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陈月芹经济不雅察报记者

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